چهارشنبه ۲۲ دی ۹۵

سهم "مال"ها از تخلف ساختمانی

دنیای اقتصاد

گزارش کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران از عملکرد ۱۴ ماهة کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نشان می‌دهد از مجموع ۱۳ هزار و ۹۴۰ پرونده تخلفات ساختمانی تشکیل شده در بازة زمانی ۱۴ ماه منتهی به اردیبهشت ماه سال ۹۵، برای ۷ هزار و ۳۲۵ پرونده رأی صادر شده است. بررسی این آمار حاکی از سبقت تجاری‌سازها در ارتکاب به تخلفات ساختمانی نسبت به ساختمان‌های مسکونی است. به این معنی که معادل ۷/ ۱ برابر تخلفات مسکونی، پرونده تخلفات ساختمانی برای پروژه‌های تجاری تشکیل شده است.

معادل ۷/ ۱ برابر تخلفات مسکونی، پرونده تخلفات ساختمانی برای پروژه‌های تجاری تشکیل شده است.

براساس گزارش کارشناسی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران طی ۱۴ ماه منتهی به اردیبهشت ماه سال جاری ماهانه معادل ۹۹۵ پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهر تهران ارسال شده است. به گزارش "دنیای اقتصاد"، محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران علت تجمع تخلفات ساختمانی در واحدهای غیرمسکونی را اختلاف قیمت و سود پروژه بین ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری عنوان می‌کند. وی در توضیح این موضوع می‌گوید به دلیل فصل مشترک بین مدیریت شهری و فعالان ساختمانی در حوزه ساخت وساز غیرمسکونی، حجم تخلفات در این حوزه به مراتب بیش از حوزه مسکونی شده است.

محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران علت تجمع تخلفات ساختمانی در واحدهای غیرمسکونی را اختلاف قیمت و سود پروژه بین ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری عنوان می‌کند.

کارشناسان شهری در چرخش کانون تجمع تخلفات شهری دو عامل را تشریح می‌کنند. عامل اول آنکه هر پروژه ساختمانی غیرمسکونی (مال‌سازی) حداقل معادل ۸/ ۱ برابر پروژه‌های مسکونی بازدهی سرمایه‌گذاری برای سازنده به همراه دارد. بنابراین این میزان سود ساختمانی ایجاب می‌کند تجاری‌سازی‌ها بیشتر از مسکونی‌سازها مرتکب تخلفات ساختمانی شوند. سالاری عامل دوم را تعرفه جریمه تخلفات ساختمانی برای کاربری و غیرمسکونی در سطح شهر تهران می‌داند. در حال حاضر عوارض ساختمانی برای هرمترمربع ساختمان مسکونی بین ۱۰۰ هزار تا ۶۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. طبق فرمول‌های تعیین شده جریمة تخلفات ساختمانی برای هرمترمربع اضافه بنا در ساختمان‌های مسکونی یک تا سه برابر عوارض ساختمانی است.
بنابراین جریمه تخلفات ساختمانی برای اضافه بنا در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط بین ۱۰۰ هزار تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تعریف شده است. این در حالی است که عوارض ساختمانی هر مترمربع بنای غیرمسکونی در مناطق مختلف شهر تهران بین ۲ میلیون تا ۶ میلیون تومان متغیر است. طبق فرمول‌های تعریف شده، جریمة تخلفات ساختمانی غیرمسکونی یک تا چهار برابر هرمترمربع عوارض ساختمانی است. به این ترتیب جریمه تخلفات ساختمان‌های غیرمسکونی به طور متوسط در مناطق مختلف شهر تهران بین ۲ تا ۲۴ میلیون به‌صورت قانونی محاسبه می‌شود. این تفاوت هزینه عوارض ساختمانی و جرائم متعلق به تخلفات ساختمانی احتمالی می‌تواند نشان‌دهندة فصل مشترک مدیریت شهری و سازنده‌های ساختمانی باشد.

جریمه تخلفات ساختمانی برای اضافه بنا در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط بین ۱۰۰ هزار تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تعریف شده است. این در حالی است که عوارض ساختمانی هر مترمربع بنای غیرمسکونی در مناطق مختلف شهر تهران بین ۲ میلیون تا ۶ میلیون تومان متغیر است.

گزارش کارشناسی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران عملکرد ۱۴ ماه منتهی به اردیبهشت ماه سال جاری را بیان می‌کند. در این گزارش آمده است از آنجا که تخلفات در گروه‌های مختلف شامل تغییر کاربری، کسری پارکینگ و اضافه بنا به‌عنوان تخلفات عمده اتفاق افتاده ساخت‌وسازها که به دلیل عبور از متراژ مجاز ساخت (تراکم و سطح اشغال) فراتر رفته‌اند و مرتکب تخلفات ساختمانی شده‌اند، ساختمان‌هایی را چه با کاربری مسکونی و چه غیرمسکونی احداث کرده‌اند که در حال حاضر دارای یک میلیون و ۶۶۶ هزار مترمربع بنا است.
سالاری دربارة تبعات اضافه بنای احداث شده در شهر تهران ناشی از این نوع تخلفات ساختمانی می‌گوید: این نوع ساخت‌وساز و تبعات تخلفات ناشی از اضافه بنا برای صرفاً پروژه‌هایی که در فاصله ابتدای سال ۹۴ تا پایان اردیبهشت سال جاری کلنگ زده شده‌اند، چیزی در حدود ۷۵ هزار نفر جمعیت اضافه به ظرفیت جمعیت‌پذیری پایتخت تحمیل کرده است که این ظرفیت‌سازی غیرمجاز برای پذیرش جمعیت با خطوط قرمز طرح جامع و تفصیلی شهر تهران در تضاد است. البته از مجموع یک میلیون و ۶۶۶ هزار مساحت تخلفات مربوط به مازاد تراکم غیرمجاز، ۸۰ درصد به بناهای غیرمسکونی مربوط می‌شود.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران این تاکید را از آنجا مطرح می‌کند که حدود دو سال پیش مدیران ارشد پایتخت از مرگ عناصر و علائم زندگی همچون سلامت هوا، منابع آب شرب وغیره به‌عنوان هشدار خبر داده بودند که سبب شده کیفیت زندگی در پایتخت کاهش پیدا کند. به گفته مقامات ارشد شهرداری تهران هم‌اکنون شهر تهران به نقطه غیرقابل بازگشت از منظر علائم حیاتی رسیده است.

ساخت‌وساز و تبعات تخلفات ناشی از اضافه بنا برای صرفاً پروژه‌هایی که در فاصله ابتدای سال ۹۴ تا پایان اردیبهشت سال جاری کلنگ زده شده‌اند، چیزی در حدود ۷۵ هزار نفر جمعیت اضافه به ظرفیت جمعیت‌پذیری پایتخت تحمیل کرده است که این ظرفیت‌سازی غیرمجاز برای پذیرش جمعیت با خطوط قرمز طرح جامع و تفصیلی شهر تهران در تضاد است.


بزرگ‌نمایی آمار تخریب
بخش دیگری از گزارش کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر به تقسیم‌بندی آرای صادره در کمیسیون ماده ۱۰۰ یا شهرداری تهران اختصاص دارد. بررسی این آمار نشان می‌دهد حدود ۴۰ درصد از ۷ هزار و ۳۲۵ رأی صادره در ۱۴ ماهِ مورد اشاره مربوط به رأی رفع خلاف، جمع‌آوری، تخریب و استفاده مجاز و فقط ۱۲ درصد از تخلفات ساختمانی مشمول صدور رأی جریمه می‌شود. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری در توضیح این آمار می‌گوید: اگرچه برای ۴۰ درصد از پرونده‌های تخلفات ساختمانی مورد بررسی در کمیسیون رأی تخریب صادر شده است؛ اما از آنجا که اجرای حکم تخریب و جمع‌آوری در بسیاری موارد تبعات اجتماعی به همراه دارد، اجرای آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ در این بخش کمتر از ۲ درصد است؛ طوری که بخشی از آرای تخریب و جمع‌آوری به مکانیزم دریافت جریمه بازمی‌گردد. او در عین حال توضیح می‌دهد یکی از مهم‌ترین عواملی که سبب می‌شود آرای دریافت جریمه در مقایسه با آنچه از سوی کارشناسان مطرح می‌شود پایین باشد آن است که بسیاری از پرونده‌های تخلفات ساختمانی پیش از ورود به کمیسیون ماده ۱۰۰ در شورای توافقات مناطق حل و فصل خواهد شد.

: اگرچه برای ۴۰ درصد از پرونده‌های تخلفات ساختمانی مورد بررسی در کمیسیون رأی تخریب صادر شده است؛ اما از آنجا که اجرای حکم تخریب و جمع‌آوری در بسیاری موارد تبعات اجتماعی به همراه دارد، اجرای آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ در این بخش کمتر از ۲ درصد است

طبق آمار ارائه‌شده از آرای صادره در کمیسیون ماده ۱۰۰ معادل ۵/ ۱۲ درصد آرا به تأمین پارکینگ و ۹/ ۲۹ درصد آرا به تعطیلی و اعاده پروژه اختصاص داشته است.


دو ابزار بازدارنده
با وجود آنکه به نظر می‌رسد مدیریت شهری می‌تواند از طریق دو ابزار بازدارنده، "مهندسان ناظر" و "مأموران شرکت شهربان" حجم تخلفات ساختمانی را کاهش دهد اما سالاری در پاسخ به این سؤال که با وجود مکانیزم‌های کنترلی همچون مهندسان و نیروهای شهربان چطور سازنده‌ها اجازه پیدا می‌کنند به رغم نظارت دستگاه‌های مسوول مرتکب تخلفات ساختمانی شوند، می‌گوید: به‌طور قطع از این دو ابزار برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی استفاده می‌شود؛ اما بازهم نظارت کامل و جامع وجود ندارد. ضمن آنکه نیروهای شهربان طبق ضوابط در مرحله بعد از تخلف به پروژه‌ها ورود پیدا می‌کنند. به عبارت دیگر مقررات به شکلی تدوین شده است که امکان جلوگیری از تخلف پیش از وقوع توسط مراجع ناظر بر ساخت‌وساز وجود ندارد.

نیروهای شهربان طبق ضوابط در مرحله بعد از تخلف به پروژه‌ها ورود پیدا می‌کنند. به عبارت دیگر مقررات به شکلی تدوین شده است که امکان جلوگیری از تخلف پیش از وقوع توسط مراجع ناظر بر ساخت‌وساز وجود ندارد.


تکلیف به جای پیشنهاد
کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در پایان ارائه گزارش عملکرد کمیسیون ماده ۱۰۰ در راستای کاهش حجم تخلفات ساختمانی به ویژه در پروژه‌های مال‌سازی و دارای کاربری اداری یا تجاری به ارائه پیشنهادهایی اقدام کرده است. این در حالی است که بسیاری از کارشناسان شهری تأکید دارند شورای شهر به‌عنوان نهاد نظارتی بر عملکرد شهرداری می‌توانست این پیشنهادها را در قالب تکلیف به شهرداری تهران ابلاغ کند.
اما سالاری می‌گوید اگرچه این پیشنهادها در قالب‌های مختلف به شهرداری تهران ارائه شده است، اما برای آنکه این پیشنهاد به‌عنوان یک مصوبه لازم‌الاجرا از سوی شورا به شهرداری تکلیف شود نیازمند همراهی اکثریت اعضای شورا به ویژه هیات رئیسه شورای شهر است. او تاکید می‌کند: هر چه تعداد پرونده‌های مورد بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ بیشتر باشد نشانه انجام تخلف بیشتر در مراحل ساخت وسازهای شهری و عدول از قوانین و ضوابط و مقررات حاکم بر شهر از جمله طرح تفصیلی است.


منبع: روزنامه دنیای اقتصاد، ۱۳۹۵/۱۰/۱۶




■ دسته‌بندی:  «حکمرانی شهری»

■ در این مطلب به «» ، «» ، «» ، «» و «» اشاره شده است.




پیام‌ها