جمعه ۵ شهریور ۹۵

مشکل: فقدان سیاست مسکن و شهری

گیتی اعتماد

راه‎حل: اولویت اجرای مسکن اجتماعی در بافت فرسوده
برخی ارزیابی‎ها حکایت از آن دارد که کلیت دولت یازدهم خصوصاً وزیر مسکن و راه و شهرسازی این دولت از مخالفان و منتقدان سیاست سرسخت مسکن مهر هستند. مهندس عباس آخوندی با صراحت در موارد متعددی طرح مسکن مهر را شکست خورده می‎داند. آخوندی با تقسیم‎بندی بازار تقاضای مسکن به سه گروه "مسکن آزاد"، "مسکن حمایتی" و "مسکن اجتماعی" اعلام کرده بود: "گروه اول بدون نیاز به کوچک‎ترین حمایت مالی دولت قادرند از بازار، آپارتمان‎های معمولی خرید کنند. گروه دوم اما نیازمند پرداخت تسهیلات بانکی و تخفیف در هزینه‎های زمین و ساخت‎وساز هستند و گروه سوم همان مخاطب اصلی طرح‌های ۱۰۰ درصد حمایتی دولت محسوب می‎شوند که جزو دهک‎های پایین قرار دارند، به طوری که اگر دولت حمایت نکند، امکان خا‎نه‎دار شدن آنها وجود ندارد".

با توجه به سیاست‎های دولت که در سخنان وزیر منعکس شده است، طرح مسکن اجتماعی نقش مهمی در خانه‎دار کردن طبقات فرودست بی مسکن خواهد داشت. هرچند بسیاری بر این اعتقاد هستند که طرح مسکن اجتماعی زمانی موفق خواهد بود که در این طرح، افراد نیازمند به طور واقعی شناسایی شوند. تفاوت مسکن اجتماعی با مسکن مهر از اینجا آغاز ‎می‎شود که مسکن مهر دهک‎های بالاتر از سه را نیز شامل می‎شود و در عوض در مسکن اجتماعی بحث مالکیت ارزان قیمت مطرح می‎شود. بنابراین حتی آنچه که تحت عنوان اجاره به شرط تملیک، حدوداً ۲۰ سال قبل در کشور اجرا شد، در واقع اجرای ناقصی از مسکن اجتماعی بود.
حال باید دید که در فرصت باقیمانده آیا دولت می‎تواند مسکن اجتماعی را به سرانجام برساند یا نه؟ برای بررسی وضعیت سیاست‎گذاری در حوزه مسکن به صورت کلی و مسکن اجتماعی به طور خاص نظرات گیتی اعتماد کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی را جویا شدیم.
***

در ابتدا باید به این نکته مهم اشاره کنم که ما در ایران هیچ گونه برنامه‎ریزی جدَی برای مسکن اقشار کم‎درآمد نداریم. همین مسئله باعث می‎شود که با گران شدن مسکن و زمین دائماً دچار بحران شویم.

در ابتدا باید به این نکته مهم اشاره کنم که ما در ایران هیچ گونه برنامه‎ریزی جدَی برای مسکن اقشار کم‎درآمد نداریم. همین مسئله باعث می‎شود که با گران شدن مسکن و زمین دائماً دچار بحران شویم. توجه کنید که این بحران خود را تنها در بخش مسکن محدود نمی‎کند، بلکه تبعات جبران‌ناپذیر اجتماعی و بعضاً سیاسی هم دارد. وقتی مسکن گران می‎شود مردم نمی‎توانند خانه بخرند. مهم‎تر از همه، اجاره‎بهای مسکن هم بالا می‎رود. در نتیجه بخش بزرگی از اقشار فرودست و پایین جامعه به سمت حاشیه‎ها رانده می‎شوند و حاشیه‎های شهر بیشتر توسعه ‎می‎یابند. در واقع، می‎توان به راحتی مشاهده کرد که جمعیت سکونتگاه‎های غیررسمی در سال‎های اخیر بیش از گذشته شده است. این حاشیه‎نشینی با خود ده‎ها پیامد منفی دیگر را به ارمغان می‎آورد. تبعات منفی اجتماعی و امنیتی این حاشیه‎نشینی را در ابعاد مختلف می‎توانیم ببینیم. متأسفانه بخش عمده‎ای از این مسائل به عدم وجود یک سیاست‎گذاری درست درزمینۀ مسکن بر می‎گردد. اگر دولت برای تأمین مسکن اقشار فرودست فکری نکند همین وضعیت ادامه می‎یابد.
قیمت زمین و خانه آنقدر بالا رفته است که خرید خانه تبدیل به یک رؤیای دست نیافتنی برای بیشتر اقشار متوسط شده است. از طرف دیگر اجاره‎بهای مسکن به‌اندازه‌ای افزایش یافته است که کمتر کسی از عهدۀ پرداخت آن برمی‎آید. بگذارید به صراحت بگویم که اگر این روند ادامه یابد باید منتظر باشیم که نسل آینده طبقه متوسط هم به سمت حاشیه‎نشینی سوق داده می‎شود.

در سال‎های اخیر این موضوع در ابعاد یک بحران فراگیر ظاهر شده و دیگر فقط مسئله اقشار حاشیه‎نشین و طبقات پایین نیست. قیمت زمین و خانه آنقدر بالا رفته است که خرید خانه تبدیل به یک رؤیای دست نیافتنی برای بیشتر اقشار متوسط شده است. از طرف دیگر اجاره‎بهای مسکن به‌اندازه‌ای افزایش یافته است که کمتر کسی از عهدۀ پرداخت آن برمی‎آید. بگذارید به صراحت بگویم که اگر این روند ادامه یابد باید منتظر باشیم که نسل آینده طبقه متوسط هم به سمت حاشیه‎نشینی سوق داده می‎شود. در واقع دور نیست که شاهد حضور اقشار متوسط جامعه در حاشیه‎های شهر باشیم.
بر اساس پژوهش‎هایی که ما انجام داده‎ایم ساختار جمعیتی حاشیه‎نشینان تغییر کرده است. دیگر نباید انتظار داشت که بخش عمده ساکنان این حاشیه‎ها مهاجران روستایی باشند. بلکه جنس افراد تغییر کرده است. بر اساس این تحقیقات معلوم شد به دلیل تورم بالا و افزایش ناگهانی قیمت خانه و به‌تبع آن گران شدن اجاره خانه بسیاری از مردم عادی و طبقات متوسط شهرنشین که توان پرداخت اجاره‎های سنگین خانه را نداشتند به ناچار به این مناطق حاشیه‎ای شهر روی آورده‎اند. در واقع در سال‎های اخیر شاهد یک مهاجرت معکوس از شهر به حاشیه بوده‎ایم.
دلیل اصلی به وجود آمدن این وضعیت نابسامان را باید در اجرای سیاست‎های نادرست در ۲ بخش نظام مسکن و نظام برنامه‎ریزی شهری، جستجو کرد. متأسفانه نوع نگاه برخی سیاست‎گذاران به مسکن به عنوان کالا و سیاست‎گذاری آن به وسیله سازوکار بازار بدون هیچ نظارت و دخالت اجتماعی و دولتی در نهایت منجر به این شده است که شاهد رشد سرسام‎آور اسکان غیررسمی در حاشیه کلان‌شهرهای بزرگ باشیم. در واقع سیاست‎های نئوبازاری در نهایت باعث رانده شدن گروه‎های کم‎درآمد از مراکز شهری به سمت حاشیه شده است.
متأسفانه نوع نگاه برخی سیاست‎گذاران به مسکن به عنوان کالا و سیاست‎گذاری آن به وسیله سازوکار بازار بدون هیچ نظارت و دخالت اجتماعی و دولتی در نهایت منجر به این شده است که شاهد رشد سرسام‎آور اسکان غیررسمی در حاشیه کلان‌شهرهای بزرگ باشیم.

بگذارید نگاهی به آمار داشته باشیم. در یک برهه زمانی در کل مجموعه شهری تهران حدود ۵ درصد اسکان غیررسمی وجود داشت اما هم اکنون در شهر تهران حجم اسکان غیررسمی به بیش از ۲۰ درصد جمعیت ساکن در این شهر رسیده است. در واقع می‎توان گفت یک‌پنجم ساکنین تهران به عنوان پایتخت سیاسی و اقتصادی کشور، حاشیه‎نشین هستند. در شهرهایی مانند بندرعباس و زاهدان حجم اسکان غیررسمی به ۳۰ درصد جمعیت ساکن می‎رسد. نظام نادرست برنامه‎ریزی شهری و مسکن موجب شده که بخش بزرگی از جمعیت شهرها به حاشیه پرتاب شود و این امر تبعات خطرناکی دارد. از جمله اینکه شکاف سبک زندگی بیشتر می‎شود و شکاف طبقاتی چنان عمیق می‎شود که همشهری‎ها از یکدیگر بیگانه می‎شوند. شهروندانی که تا بیش از این فقیر و ثروتمند در کنار هم زندگی می‎کردند و با معاشرت با یکدیگر مهارت زندگی می‎آموختند اکنون به دلیل حاشیه‎نشینی از روند روزمره زندگی شهری حذف شده‎اند. بین آنان تضادها و دیوارهای آشتی‎ناپذیری شکل می‎گیرد. این امر در بلندمدت حتی منجر به فروپاشی اجتماعی هم خواهد شد.
در چنین شرایطی که اختلاف طبقاتی نسبت به گذشته خیلی زیاد شده است و ما از عدم توزیع عادلانه امکانات رنج می‎بریم باید به فکر تعدیل کردن این فضا بود. مسکن و سیاست‎گذاری‎های مربوط به آن یک راه‎حل اساسی برای بهتر شدن این وضعیت وخیم است. باید علت اینکه ما هر ساله شاهد از بین رفتن طبقه متوسط هستیم و به طبقه پایین و کم‎درآمد افزوده می‎شود و فقط یک اقلیت پردرآمد باقی می‎ماند ریشه‎یابی کرد. یکی از دلایل، همین هزینه سنگین مسکن است. بخش بزرگی از درآمد طبقه متوسط صرف مسکن می‎شود و کمر طبقه متوسط را می‎شکند. طبقات فرودست هم که زیر بار هزینه مسکن تا همین الان له شده‎اند. در چنین شرایطی برای جلوگیری از بدتر شدن اوضاع باید به فکر ایجاد طرح‎های مناسب باشیم.
طرح مسکن اجتماعی با توجه به تجربه موفقی که در دیگر کشورها داشته شاید بتواند در ایران هم اجرایی شود. در این طرح، دولت یا نهادهای عمومی مثل شهرداری‎ها آپارتمان‎هایی را به اقشار عضو دهک‎های پایین درآمدی اجاره می‎دهند.

طرح مسکن اجتماعی با توجه به تجربه موفقی که در دیگر کشورها داشته شاید بتواند در ایران هم اجرایی شود. در این طرح، دولت یا نهادهای عمومی مثل شهرداری‎ها آپارتمان‎هایی را به اقشار عضو دهک‎های پایین درآمدی اجاره می‎دهند. این طرح در برخی کشورهای اروپایی سابقه طولانی دارد. کشورهایی نظیر انگلیس و اتریش هم در این زمینه پیشگام بودند. سابقه این طرح در ایران به سال ۷۰ بر می‎گردد زمانی که وزارت مسکنِ وقت، مطالعه‎ای مبسوط روی این طرح انجام داد و در مقیاس کوچکی به‎صورت اجاره به‎شرط تملیک اجرا شد. مسکن اجتماعی به شیوه‎های متعددی ساخته و واگذار می‎شود. یک شکل از مسکن اجتماعی آن است که به شکل استیجاری در اختیار نیازمندان و اقشار بسیار کم‎درآمد قرار داده شود. از این نمونه می‎توان به خانه‎های سازمانی که قبل از انقلاب ساخته می‎شد اشاره کرد. شیوه دیگر ارائه مسکن اجتماعی ارائه به شکل اجاره به شرط تملیک است. در این شیوه، وقتی دولت چنین واحدهای مسکونی را می‎سازد برای در اختیار دادن آنها به افراد برای متقاضیان شرایطی را لحاظ می‎کند. وقتی که خانه به صورت استیجاری باشد، دولت هزینه تعمیر و نگهداری آن را پرداخت می‎کند اما دولت‎ها تصمیم گرفتند مسکن استیجاری را به شیوه اجاره به شرط تملیک در اختیار افراد قرار دهند تا مبلغی که به نام اجاره، پرداخت می‎کنند در واقع بخشی از اقساط تملک آن‎ها باشد و از طرفی ساکنان در حفاظت و نگهداری چنین واحدهای مسکونی تلاش کنند تا از این طریق تا حدودی مشکل مسکن افراد نیازمند حل شود. نکته مهم این است که مسکن اجتماعی توسط دولت ساخته و توسط دولت هم واگذار می‎شود. در واقع مسکن اجتماعی نوعی ادای وظیفه دولت‎ها در قبال جامعه‎شان است. در همه کشورهای توسعه یافته این کار به شیوه‎های متنوع صورت می‎گیرد.
یک شکل از مسکن اجتماعی آن است که به شکل استیجاری در اختیار نیازمندان و اقشار بسیار کم‎درآمد قرار داده شود. از این نمونه می‎توان به خانه‎های سازمانی که قبل از انقلاب ساخته می‎شد اشاره کرد.

فرق عمده و مزیت بارز مسکن اجتماعی با طرح مسکن مهر در این است که خانه‎های مسکن مهر در مناطق دوردست و خارج از شهر و در بیابان احداث شده است. اما مسکن اجتماعی معمولاً در بافت‎های فرسوده شهری ساخته می‎شوند. در واقع برای مسکن اجتماعی مکان‎یابی مناسب صورت می‎گیرد تا هم بافت فرسوده شهری اصلاح شود و هم مالکان این مناطق بدون اینکه سهم عمده‎ای درآمد خود را پرداخت کنند صاحب‌خانه شوند. مزیت مسکن اجتماعی در این است که خانه‎هایی که در بافت فرسوده ساخته می‎شوند از نظر موقعیت مکانی از جایگاه خوبی برخوردارند چرا که در مراکز شهری قرار گرفته‎اند و از همه امکانات شهری از قبیل آب، برق، تلفن و... بهره می‎برند. از نظر من اگر برنامه‎ریزی در حوزه مسکن و شهرسازی تلفیقی از مسکن استیجاری و اصلاح بافت‎های فرسوده باشد می‎تواند طرحی موفق باشد.
از نظر من اگر برنامه‎ریزی در حوزه مسکن و شهرسازی تلفیقی از مسکن استیجاری و اصلاح بافت‎های فرسوده باشد می‎تواند طرحی موفق باشد.

منبع: ماهنامه قلمرو رفاه/ سال دوم/ شماره ۱۲ و ۱۳




■ دسته‌بندی:  «طرح و برنامه»

■ در این مطلب به «» ، «» ، «» ، «» و «» اشاره شده است.




پیام‌ها