پنجشنبه ۲۳ اردیبهشت ۹۵

سیاست دولت برای مسکن ارزان‌قیمت: طرحی قدیمی و شکست خورده

زهرا نقیبی

حدود سه سال پس از روی کار آمدنِ دولت روحانی، بالاخره از آنچه شاید بتوان سیاست مسکنِ ارزان‌قیمت این دولت نامید رونمایی شد. سخنرانیِ دکتر روحانی در جمع متولیان ساختمان در روز ۲۱ فروردین از این برنامه پرده برداشت و معلوم شد که دولت می‌خواهد به جای ادامه دادنِ پروژة مسکن مهر، طرحی را با نامِ "سرمایه‌گذاریِ مشارکتی سازنده‌ها با مالکان خانه‌های فرسوده" کلید بزند. اما این طرح که از آن به عنوان "الگوی چینی" تهیة مسکن ارزان قیمت صحبت می‌شود طرحی است قدیمی که امتحان ناموفقی را نیز در کشور ما پس داده است. طرحی که به احتمال زیاد به تخریب محلات شهرهای بزرگ منجر خواهد شد و به این معنا به نقض مهم‌ترین هدفِ خود که به گفتة رئیس جمهور "ایجاد جاذبه‌های سکونتی" برای افراد است تبدیل خواهد شد.


نقطه پایانِ دولت بر طرح مسکن مهر
بالاخره و پس از سه سال کِش و قوس با طرح مسکن مهر گویا دولت بالاخره مصمم شد که این طرح را کاملاً رها کرده و تأمین مالی آن را به فروشِ اقساطیِ آپارتمان‌ها موکول سازد۱. تردیدی نیست که دولت دلایل روشنی برای رها کردنِ طرح مسکن مهر دارد: علاوه بر مشکلات مالیِ گسترده که به وی اجازة تأمین مالی این طرح را نمی‌دهد، همانطور که رئیس جمهور در جلسة رونمایی از طرحِ "سرمایه‌گذاری مشارکتی" به آن اشاره کرد، "در طرح مسکن مهر به هیج یک از نیازهای اساسی مسکن از جمله امنیت، بهداشت، مدرسه و در برخی موارد حتی آب و برق و گاز توجه نشده بود". وی در همین زمینه افزود: "اینکه بتوانیم در داخل شهر و جایی که امکانات زیربنایی و روبنایی وجود دارد برای مردم و جوانان مسکن تهیه کنیم بسیار با اهمیت تر از ساخت خانه هایی بدون امکانات و در نقاط دوردست از شهرهاست. بهترین کار به جای اجرای مسکن مهر این بود که بافت های فرسوده شهرها بازسازی می شدند"۲.

هیچکس در لزوم نوسازی بافت‌های فرسوده تردیدی ندارد. متخصصان از ویرانی‌هایی که بافت‌های فرسوده به دلیل وقوع احتمالی زلزله دچار آن خواهند شد به عنوان "بمب ساعتی بافت‌های فرسوده" صحبت می‌کنند. حدود ۱۵٪ جمعیتِ تهران، در چنین بافت‌هایی ساکن هستند. با اینهمه به دو شیوة متفاوت می‌توان به این بازسازی دست زد.


دو شیوة نوسازی بافت های فرسوده
هیچکس در لزوم نوسازی بافت‌های فرسوده تردیدی ندارد. متخصصان از ویرانی‌هایی که بافت‌های فرسوده به دلیل وقوع احتمالی زلزله دچار آن خواهند شد به عنوان "بمب ساعتی بافت‌های فرسوده"۳ صحبت می‌کنند. حدود ۱۵٪ جمعیتِ تهران، در چنین بافت‌هایی ساکن هستند. با اینهمه به دو شیوة متفاوت می‌توان به این بازسازی دست زد. در هر دو شیوه کمک دولت امری حیاتی برای سرعت بخشیدن به این نوسازی است.
شیوة اول، واگذاریِ کار به سازندگان خُردی است که در مشارکت با ساکنان محل و احیاناً تجمیع تعداد کمی از پلاک‌ها، به نوسازی دست می‌زنند. در این شیوه، بافت سنتی محله به صورت پیشینیِ خود باقی می‌ماند (که تحت عنوان بهسازی از آن یاد می شود). در این زمینه کمک مالی دولت برای در اختیار گذاشتنِ وام‌های ارزان قیمت و مشوق‌هایی در زمینة ساخت، کارساز هستند.
شیوة دوم، مداخلة دولت است از همان آغاز کار از طریق خریداری کردنِ تعداد بسیار بالایی از پلاک‌ها، برای بلند‌مرتبه‌سازی و ایجاد فضاهای مشاع نسبتاً گسترده.

شیوة اول، واگذاریِ کار به سازندگان خُردی است که در مشارکت با ساکنان محل و احیاناً تجمیع تعداد کمی از پلاک‌ها، به نوسازی دست می‌زنند. در این شیوه، بافت سنتی محله به صورت پیشینیِ خود باقی می‌ماند (که تحت عنوان بهسازی از آن یاد می شود).

این شیوه همزمان بخش بزرگی از بافتِ فرسوده را نوسازی می‌کند، اما اثری از محلة قدیمی باقی نخواهد ماند. این روش از متداول ترین راهبردهای نوسازی در چین است و یکی از ویژگی های مهم آن بیشتر بودن خانه های ساخته شده برای فروش (به واسطه استفاده حداکثری از فضا با تمهید ارتفاع زیاد) نسبت به خانه های ساخته شده برای اسکان مجدد ساکنان اولیه است.
اجرایی شدنِ یک چنین طرح‌هایی در چین به علت نظام مالکیت دولتی در این کشور است.
به عبارت دیگر، در بسیاری از کشورها که از طرح "سرمایه گذاری مشارکتی" استفاده می کنند دولت در تجمیع پلاک ها و فرآیند نوسازی اختیار کامل دارد اما در شهرهای کشور ما، از جمله در پایتخت با تعداد زیادی از پلاک های ریزدانه مواجه هستیم و مدیران شهری و دولتی ناگزیرند با افراد زیادی مذاکره کنند و آنها را به واگذاری مالکیت‌شان ترغیب نمایند. سلبِ مالکیتی که مسلم است آخرالامر جز به اجبار ممکن نیست. علاوه بر این معضل که قطعاً نوعی اعمال خشونت بر مالکان را به همراه خواهد داشت، همانطور که یادآوری شد در این شیوة دوم، بافت محله ‌به کل از بین خواهد رفت.
شیوة دوم، مداخلة دولت است از همان آغاز کار از طریق خریداری کردنِ تعداد بسیار بالایی از پلاک‌ها، برای بلند‌مرتبه‌سازی و ایجاد فضاهای مشاع نسبتاً گسترده. این شیوه همزمان بخش بزرگی از بافتِ فرسوده را نوسازی می‌کند، اما اثری از محلة قدیمی باقی نخواهد ماند.


طرحی قدیمی و ناموفق
روزنامة دنیای اقتصاد به درستی به این مطلب اشاره می‌کند که طرح پیشنهاد حسن روحانی که بنیاد مسکن موظف به انجام آن شده است، پیشتر تحت عنوان "نوسازی مشارکتی" در برخی شهرها از جمله تهران به صورت ناتمام و تقریباً ناموفق در مدت زمان کوتاه به اجرا درآمده و هم اکنون متوقف شده است.
طرح "نوسازی مشارکتی" همین بود که شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاران بخش خصوصی از طریق مشارکت با مالکان اقدام به تملک زمین در سطح وسیعی از بافت فرسوده کرده و خانه های قدیمی و فرسوده به طور کامل تخریب و برج های مرتفع به جای آنها ساخته می شدند. در پایان، بخشی از واحدهای مسکونی جدید را با قیمت تمام شدة پایین به مالکان اولیه (به عنوان سهم) واگذار کرده و مابقی واحدها را برای توجیه اقتصادی طرح به مالکان جدید به فروش می رسانند۴.

روزنامة دنیای اقتصاد به درستی به این مطلب اشاره می‌کند که طرح پیشنهاد حسن روحانی که بنیاد مسکن موظف به انجام آن شده است، پیشتر تحت عنوان "نوسازی مشارکتی" در برخی شهرها از جمله تهران به صورت ناتمام و تقریباً ناموفق در مدت زمان کوتاه به اجرا درآمده و هم اکنون متوقف شده است.

در خصوص سابقة اجرایی شدن طرح "نوسازی مشارکتی" در ایران و مشکلاتی که منجر به توقف آن شد، علیرضا عندلیب مدیرعامل وقتِ سازمان نوسازی شهر تهران در سال های ۸۴ تا ۸۷ (یعنی دورانی که این طرح زیر نظر این سازمان اجرا می‌شد)، در مصاحبه‌ای با دنیای اقتصاد می‌گوید: "برای اجرای هر طرحی در بافت فرسوده باید شرایط اجتماعی و فرهنگی آن منطقه را لحاظ کرد و نمی توان تنها با یک الگو تمامی این بافت را نوسازی کرد. برای موفقیت این طرح لازم است نگاه ساکنان به مسئله نوسازی تغییر کند و سود اجتماعی و اقتصادی این طرح را که متوجه آن ها می شود درک کنند". وی در ادامه می‌گوید که "برای مثال طرح نوسازی مشارکتی در محله شهید خوب بخت به نتیجه رسید اما در دیگر محلات به نتیجه مطلوب نرسید". وی یکی دیگر از مشکلات اجرای این طرح را فقدان مالکیت زمین در دست مدیریت شهری و استفاده از زمین ساکنان برای نوسازی دانست و افزود: "واگذاری زمین برای ساخت و ساز و ایجاد سرانه های خدماتی برای جلب سرمایه گذاران ضروری است"۵.
تردیدی نمی‌توان داشت که آنچه به عنوان "طرح سرمایه‌گذاری مشارکتی" معرفی می شود در واقع نوعی پاکسازی است؛ چراکه کل بافت مسکونی محله تخریب شده و محلاتی با ساختار جدید و برج های بلند مرتبه به جای آن ها ساخته می شوند.


پاکسازی محلات با کدام هدف؟
با توجه به آنچه در خطوط پیشین گفته شد، تردیدی نمی‌توان داشت که آنچه به عنوان "طرح سرمایه‌گذاری مشارکتی" معرفی می شود در واقع نوعی پاکسازی است؛ چراکه کل بافت مسکونی محله تخریب شده و محلاتی با ساختار جدید و برج های بلند مرتبه به جای آن ها ساخته می شوند. این نوع مداخله غیروفادارانه به گذشته، در بافت موجب از بین رفتن هویت محله و حس تعلق ساکنان به محله می شود؛ لذا صرف توجیه اقتصادی طرح و احیاء بافت فرسوده از منظر اقتصادی بدون در نظر گرفتن ابعاد فرهنگی و اجتماعی آن نمی تواند موجب بازگرداندن حیات و پویایی مجدد به بافت و در عین حال ترغیب افراد به سکنی گزیدن در این محلات شود.
اکنون پرسش آن است که هدف از رونمایی از طرحی شکست خورده به عنوان برنامة دولت برای تأمین مسکن ارزان قیمت چیست؟ چرا دولت پس از سه سال تعلل یک چنین طرحی را که اولاً در اجرایی شدنش تردید است و ثانیاً در صورتِ اجرایی شدن جز "پاکسازی" نتیجه ای ندارد را پیش کشیده‌است؟ طرحی که صِرف اعلامش حتی همین روند کندِ نوسازی بافت‌های فرسوده را نیز دچار اختلال خواهد کرد.

به نظر می‌رسد که رونمایی از طرحِ خاک‌خوردة نوسازی مشارکتی به نامِ ساکنان بافت فرسوده اما به کامِ سرمایه‌گذارانی است که پس از ساخت‌وسازهای گستردة سوداگرانه‌ای که اکنون بدون مشتری مانده و رکود پایان‌ناپذیری را بر بخش مسکن تحمیل کرده است، حالا می‌خواهند سراغ بافت‌های فرسوده و اقشار آسیب‌پذیر بروند

به نظر می‌رسد که رونمایی از طرحِ خاک‌خوردة نوسازی مشارکتی به نامِ ساکنان بافت فرسوده اما به کامِ سرمایه‌گذارانی است که پس از ساخت‌وسازهای گستردة سوداگرانه‌ای که اکنون بدون مشتری مانده و رکود پایان‌ناپذیری را بر بخش مسکن تحمیل کرده است، حالا می‌خواهند سراغ بافت‌های فرسوده و اقشار آسیب‌پذیر بروند که باید چندین سال منتظر پایان بلندمرتبه‌سازی برای مالک شدنِ آپارتمانی در برجی بمانند. آنهم در محله‌ای که دیگر از آنِ خود نمی‌دانند.




1- http://www.khabaronline.ir/detail/531701/root/Economy
2- http://www.donya-e-eqtesad.com/news/1040100/print/
3- http://www1.jamejamonline.ir/newstext.aspx?newsnum=100875494820
4- http://www.donya-e-eqtesad.com/news/1040100/print/
5- همان


■ دسته‌بندی:  «طرح و برنامه»

■ در این مطلب به «» ، «» ، «» و «» اشاره شده است.


از همین نویسنده:

■ زهرا نقیبی: سونامی مال‌ها در تهران



پیام‌ها